평가·기준일

개별공시지가와 현금청산 감정평가액은 왜 다른가

정리 · 2026년 09월 11일

개별공시지가는 세금 부과 등 행정 목적으로 매년 고시하는 참고 가격이고, 현금청산 감정평가액은 실제 시장가치와 개별 요인을 반영해 감정평가기관이 산정하는 보상 기준 금액이라 두 금액은 일반적으로 다릅니다. 통상 감정평가액이 공시지가보다 높게 나오는 경우가 많습니다. 두 금액을 혼동해 보상금을 지레짐작하면 실제 통지받은 금액과 큰 차이를 느껴 당황하는 경우가 많습니다.

개별공시지가란 무엇인가요

개별공시지가는 지방자치단체가 매년 1월 1일 기준으로 토지의 단위면적당 가격을 조사해 고시하는 것으로, 재산세·종합부동산세 등 각종 세금 부과의 기준으로 활용됩니다.

감정평가액과 목적이 다릅니다

현금청산 감정평가는 실제 보상금을 정하기 위한 절차로, 개별 물건의 시세와 요인을 반영해 산정되는 반면 개별공시지가는 대량의 필지를 일괄 산정하는 행정 목적의 참고 가격입니다.

왜 감정평가액이 더 높게 나오나요

개별공시지가는 통상 실거래가 대비 낮은 수준으로 형성되는 경우가 많은 반면, 감정평가는 실제 거래사례와 개별 요인을 반영하므로 일반적으로 공시지가보다 높게 산정되는 경향이 있습니다.

반드시 감정평가액이 더 높은 것은 아닙니다

지역이나 시점, 물건 특성에 따라 두 금액의 차이 폭은 다르며, 예외적으로 시장 상황에 따라 격차가 좁혀지는 경우도 있어 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

공시지가를 미리 보고 보상금을 예측할 수 있나요

공시지가는 대략적인 하한선을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수는 있지만, 정확한 보상금은 감정평가기관의 개별 평가를 거쳐야 확정되므로 예측치로 단정하지 않는 것이 좋습니다.

내 토지의 공시지가는 어디서 확인하나요

국토교통부 부동산공시가격알리미 등 공식 사이트에서 개별공시지가를 열람할 수 있으며, 실제 감정평가액은 통지받은 감정평가서를 통해서만 정확히 확인할 수 있습니다.

기준시가·공시가격과도 헷갈리지 마세요

국세청이 고시하는 기준시가, 국토교통부의 공동주택공시가격 등 유사한 명칭의 여러 공시가격이 있어 혼동하기 쉬운데, 현금청산 보상금은 이들 공시가격이 아니라 개별 감정평가액을 기준으로 산정된다는 점을 기억해두는 것이 좋습니다.

이의가 있다면 공시지가 정정도 별도 절차입니다

개별공시지가에 이의가 있다면 매년 정해진 이의신청 기간에 지방자치단체에 정정을 신청할 수 있으나, 이는 현금청산 감정평가액에 대한 이의신청과는 별개의 절차이므로 혼동하지 않아야 합니다. 두 절차를 착각해 엉뚱한 기관에 이의를 제기하면 정해진 기한을 놓칠 수 있어 주의가 필요합니다.

자주 묻는 질문