평가·기준일

지목과 실제 현황이 다른 토지는 감정평가를 어떻게 하나

감정평가는 공부상 지목이 아니라 평가 기준일 현재의 실제 이용 현황을 기준으로 하는 것이 원칙이라, 지목이 전이나 답이어도 실제로 대지처럼 이용돼 왔다면 그 현황을 반영해 평가받을 수 있습니다. 다만 불법 형질변경 등 정당하지 않은 현황 변경은 인정되지 않을 수 있습니다.

• 공부상 지목 — 전·답·임야·대지 등 등록된 지목
• 실제 현황 — 평가 기준일 현재 실제 이용 상태
• 원칙 — 적법한 현황을 기준으로 평가(현황평가 원칙)
• 예외 — 불법 형질변경 등은 변경 전 상태 기준으로 평가될 수 있음

현황평가 원칙이란

감정평가는 공부상 지목보다 평가 기준일 현재의 실제 이용 상황을 우선 반영하는 현황평가를 원칙으로 하며, 이는 실제 가치를 보다 합리적으로 반영하기 위한 취지입니다.

지목이 전·답인데 실제로는 대지처럼 쓰인 경우

오랜 기간 적법한 절차를 거쳐 사실상 대지로 이용돼 온 토지라면, 실제 이용 현황을 반영해 평가받을 여지가 있지만 구체적인 인정 여부는 개별 사실관계에 따라 다릅니다.

불법 형질변경은 어떻게 처리되나

정당한 절차 없이 형질을 변경한 경우에는 변경 후 현황이 아니라 변경 전 상태를 기준으로 평가하는 것이 원칙이라, 무단으로 지목을 바꾼다고 평가액이 유리해지는 것은 아닙니다.

도로·구거로 이용 중인 사유지의 평가

공부상 대지나 전답이라도 실제로 도로나 구거로 사실상 이용돼 온 경우, 이용 제한 상태를 반영해 평가액이 낮아지는 경우가 있어 소유자 입장에서는 불리하게 느껴질 수 있습니다.

현황을 입증하려면 어떤 자료가 필요한가

항공사진, 재산세 부과 내역, 오랜 기간의 이용 사실을 보여주는 사진이나 서류 등이 실제 현황을 입증하는 자료로 활용될 수 있습니다.

지목 정리(지목변경)를 먼저 하는 게 유리한가

정비구역 지정 이후에는 형질변경이나 지목변경 자체가 제한되는 경우가 많아, 사업 진행 중 새로 지목을 바꾸는 방식으로 평가를 유리하게 만들기는 어려운 것이 일반적입니다.

지목·현황 차이로 이견이 있으면

평가 결과에 이견이 있으면 실제 이용 현황을 입증할 자료를 갖춰 재감정을 요청하거나, 이후 절차에서 이 부분을 구체적으로 다툴 수 있습니다.

자주 묻는 질문