평가·기준일

인근 실거래가와 현금청산 감정평가액은 왜 차이가 나나

현금청산 감정평가액은 실거래가를 참고 자료로 활용하지만 그대로 반영하지는 않으며, 평가 기준일, 개별 요인 보정, 개발이익 반영 여부 등에 따라 실거래가와 차이가 발생할 수 있습니다. 차이가 크다고 느껴지면 그 원인을 항목별로 확인해보는 것이 필요합니다.

• 평가 기준일과 실거래 시점의 차이
• 비교 대상 거래사례 선정 기준의 차이
• 개발이익 반영 여부(정비구역 내 특수성)
• 개별 요인(층·향·면적 등) 보정 방식의 차이

실거래가와 감정평가는 같은 개념이 아니다

실거래가는 실제 거래된 개별 사례의 가격이고, 감정평가액은 여러 사례를 비교·보정해 산정한 객관적 가치 판단이라 두 수치가 항상 일치하지는 않습니다.

평가 기준일 차이가 만드는 격차

감정평가는 정해진 기준일 시점의 가치를 반영하는데, 그 이후 시세가 오르거나 내리면 현재 실거래가와 평가액 사이에 자연스럽게 차이가 발생하게 됩니다.

비교사례 선정 기준의 차이

감정평가는 대상 부동산과 가장 유사한 사례를 선정해 비교하는데, 어떤 사례를 선정하느냐에 따라 산출되는 금액이 달라질 수 있어 이 부분에서 시세 체감과 차이가 생길 수 있습니다.

개발이익은 평가에 반영되나

정비사업으로 인해 향후 예상되는 개발이익은 원칙적으로 현금청산 평가액에 반영되지 않는 것이 일반적이라, 개발 기대감이 반영된 인근 시세와는 차이가 날 수 있습니다.

개별 요인 보정이 미치는 영향

층수, 향, 도로 접근성, 면적 등 개별 요인에 대한 보정률 적용 방식에 따라 같은 지역이라도 평가액이 다르게 산출될 수 있습니다.

차이가 너무 크다고 느껴지면

격차가 지나치게 크다고 판단되면 감정평가서의 비교사례와 보정 내역을 구체적으로 확인하고, 필요하면 재감정이나 이의제기 절차를 검토할 수 있습니다.

실거래가만으로 보상액을 예상하면 안 되는 이유

실거래가는 참고 지표일 뿐 확정 평가액이 아니므로, 실거래가만 보고 예상 보상금을 미리 확정적으로 판단하는 것은 실제 결과와 차이를 낳을 수 있어 주의가 필요합니다.

자주 묻는 질문