현금청산 감정평가 기준일과 산정 방식
현금청산 금액은 감정평가를 통해 산정되며, 관리처분계획인가 고시일 등을 기준으로 평가가 이뤄지는 경우가 많습니다. 협의가 성립하지 않으면 수용재결 절차를 통해 토지보상법 기준으로 최종 금액이 확정됩니다.
- 1차 평가 — 조합과 소유자 간 협의를 위한 감정평가
- 협의 불성립 시 — 매도청구 또는 수용재결 절차
- 수용재결 시 — 토지보상법 절차에 따른 재평가
- 평가 기준일 — 통상 관리처분계획인가 고시일 등 사업 단계별 기준일
현금청산 평가의 법적 근거
도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 않거나 철회한 자 등에 대해 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상 협의를 하도록 정하며, 이 협의의 기초가 되는 금액은 감정평가를 통해 산정됩니다.
종전자산 평가와의 관계
현금청산 평가도 종전자산 평가와 마찬가지로 도시정비법 제74조에 따른 감정평가 절차의 틀을 준용하는 경우가 많아, 시장·군수가 선정한 감정평가법인이 평가를 담당하는 구조가 유사합니다.
협의가 이뤄지지 않으면
90일 협의 기간 내 합의가 안 되면 조합은 매도청구 소송이나 수용재결 절차로 나아갈 수 있습니다. 수용재결 단계에서는 토지보상법에 따른 별도의 감정평가 절차가 다시 진행됩니다.
평가 기준일이 중요한 이유
평가 기준일 이후의 시세 변동은 원칙적으로 평가에 반영되지 않는 경우가 많아, 기준일을 정확히 아는 것이 예상 금액을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 구체적인 기준일은 사업 단계와 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
평가액에 이의가 있는 경우
평가액에 이의가 있으면 재감정을 요청하거나 수용재결 절차에서 다시 다툴 수 있습니다. 다만 재감정이 항상 인정되는 것은 아니며, 절차와 비용 부담을 함께 고려해야 합니다.
조합원 자격 관련 평가와의 차이
현금청산 대상이 되는 소유자의 평가는 종전자산 평가와 유사한 방식이지만, 향후 신축 아파트 배정이 없다는 점에서 실질적인 정산 방식이 다릅니다. 조합원 분양을 받는 경우의 종전자산 평가는 appraisal.tnvjaos.com에서 자세히 다룹니다.
감정평가법인 선정 주체
현금청산 평가도 조합이 아닌 시장·군수 등이 감정평가법인을 선정하는 구조를 따르는 경우가 많아, 평가의 공정성과 객관성을 확보하려는 취지가 반영돼 있습니다.
무허가건축물 소유자의 평가
무허가건축물이라도 정비구역 지정 고시일 이전부터 존재가 확인되면 현금청산 평가 대상이 될 수 있습니다. 다만 지목이나 건축물대장 등재 여부에 따라 평가 방식이 달라질 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
평가 결과를 받은 후 확인할 점
평가 결과를 받으면 종전자산 평가 내역, 비교 대상 부동산의 시세, 산정 방식이 합리적인지 확인하고, 의문이 있으면 조합에 구체적인 산정 근거를 요청할 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
통상 관리처분계획인가 고시일 등 사업 단계별 기준일을 기준으로 평가가 이뤄지는 경우가 많습니다. 정확한 기준일은 절차와 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
네, 협의가 불성립하면 수용재결 절차로 넘어가 토지보상법에 따른 별도의 감정평가가 다시 진행됩니다.
재감정을 요청하거나 수용재결 절차에서 다툴 수 있습니다. 다만 절차와 비용 부담을 함께 고려해야 합니다.
유사한 감정평가 틀을 준용하지만, 현금청산은 신축 아파트 배정이 없다는 점에서 실질적인 정산 방식이 다릅니다.
원칙적으로 기준일 이후의 시세 변동은 평가에 반영되지 않는 경우가 많습니다.
조합이 아닌 시장·군수 등이 선정하는 구조를 따르는 경우가 많아, 평가의 공정성을 확보하려는 취지가 반영돼 있습니다.
정비구역 지정 고시일 이전부터 존재가 확인되면 대상이 될 수 있으나, 지목이나 건축물대장 등재 여부에 따라 개별 확인이 필요합니다.