청산·보상절차

재개발 청산금은 어떻게 계산되나, 예시로 보는 산정 구조

정리 · 2026년 09월 11일

청산금은 조합원이 분양받는 아파트의 조합원분양가에서 본인의 종전자산 권리가액을 뺀 차액으로 산정되며, 분양가가 권리가액보다 크면 추가로 납부하고 작으면 돌려받습니다. 아래 예시는 구조를 이해하기 위한 가상의 숫자로, 실제 금액은 감정평가와 관리처분계획에 따라 달라집니다. 계산 구조 자체는 전국 재개발구역이 대체로 동일하지만, 비례율과 분양가 수준은 구역마다 차이가 커 예시 금액을 실제 청산금으로 오해하지 않아야 합니다.

청산금 산정의 기본 공식

청산금은 "조합원분양가 − 권리가액"으로 계산되는 것이 기본 구조이며, 권리가액은 종전자산 감정평가액에 조합원의 비례율을 곱해 산정합니다.

비례율이 청산금에 미치는 영향

비례율은 사업성을 반영하는 지표로, 비례율이 100%보다 높으면 권리가액이 커져 청산금 부담이 줄고, 낮으면 반대로 부담이 늘어날 수 있습니다.

예시로 보는 계산 과정

종전자산 평가액이 3억 원, 비례율이 133%(예시)라면 권리가액은 약 4억 원이 되고, 조합원분양가가 5억 원이라면 차액인 1억 원(예시)을 청산금으로 추가 납부하게 되는 구조입니다. 숫자를 바꿔 직접 대입해보면 본인 상황과 비슷한 구조를 이해하는 데 도움이 됩니다.

반대로 환급받는 경우도 있습니다

권리가액이 조합원분양가보다 크면 그 차액을 청산금으로 돌려받게 되며, 이는 대형 평형보다 작은 평형을 배정받거나 권리가액이 높은 조합원에게 발생할 수 있는 구조입니다. 환급 시점도 준공 이후 소유권 이전고시와 함께 정해지는 것이 일반적입니다.

정확한 금액은 관리처분계획 확정 후 나옵니다

위 계산은 이해를 돕기 위한 예시일 뿐이며, 실제 청산금은 감정평가 결과와 관리처분계획 인가를 거쳐야 확정되므로 사전 예상치와 차이가 날 수 있습니다.

내 청산금이 궁금하다면

정확한 권리가액과 비례율은 조합이 개별 통지하는 자료나 관리처분계획서에서 확인할 수 있으며, 이해가 어렵다면 전화 상담을 통해 계산 구조를 안내받을 수 있습니다.

평형 변경 신청도 청산금에 영향을 줍니다

분양신청 단계에서 처음 희망했던 평형보다 크거나 작은 평형으로 변경하면 조합원분양가가 달라져 청산금 규모도 함께 바뀌므로, 평형 선택 시 예상 청산금까지 함께 고려하는 것이 좋습니다. 인기 평형은 추첨 경쟁이 있어 원하는 평형을 받지 못할 수도 있다는 점도 함께 감안해야 합니다.

조합마다 비례율 발표 시점이 다릅니다

비례율은 사업 진행 과정에서 여러 차례 변경·공표될 수 있어, 초기 추정 비례율과 관리처분계획 확정 시 비례율이 달라질 수 있다는 점을 감안해 여유 있게 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다. 총회에서 비례율이 공표될 때마다 조합 공지사항을 확인해두면 예상 청산금 변화를 미리 가늠할 수 있습니다.

자주 묻는 질문